Меня зовут Чеслав. Я представляю маркетинговое агентство Welcome Leads, которое специализируется на маркетинге для агентств недвижимости и застройщиков.

В этом кейсе показаны результаты по лидогенерации, полученные исключительно через Facebook и Instagram, на реальном проект в Дубае, без приукрашивания цифр и с акцентом не только на стоимость заявки (CPL), но и на качество лидов и экономику всей воронки.

👉 Часть практических решений, ошибок и рабочих связок я регулярно публикую у себя на ТГ-канале — подписывайтесь на Telegram, там больше практики и цифр.

🎯 Исходные данные проекта

Клиент — агентство недвижимости, работающее с объектами в Дубае и других эмиратах ОАЭ.

Важно понимать: Дубай — это рынок, где:

очень много агентств-конкурентов,
реклама дорогая и перегретая,
огромное количество «пустых» заявок (люди кликают, но не покупают),
покупатель может думать о покупке месяцами.

У клиента уже были:

менеджеры по продажам,
CRM-система (программа, куда попадают лиды, чтобы их не теряли),
понимание, что реклама должна приносить не просто заявки, а клиентов.

Главная задача

Сделать рекламный канал, который дает:

поток заявок каждый день,
понятную стоимость обращения,
и самое главное — качество, чтобы заявки превращались в сделки.

🧭 Этап 1. Аналитика и стратегия — фундамент результата

Этот этап мы считаем критически важным.
Именно здесь закладывается 70–80% будущего результата, еще до запуска первой рекламы.

Большинство неудачных запусков в недвижимости происходят не из-за плохих объявлений, а из-за отсутствия стратегии: когда рекламу запускают «вслепую», без понимания рынка, аудитории и логики сделки.

В этом проекте аналитика и стратегия стали фундаментом всей дальнейшей работы.

Глубокий анализ рынка недвижимости Дубая

Перед запуском рекламы мы провели комплексный анализ рынка:

изучили рекламные библиотеки Facebook и Instagram, чтобы понять:
- какие офферы уже «перегреты»,
- какие формулировки используют конкуренты,
- какие визуальные паттерны повторяются чаще всего;
проанализировали позиционирование агентств:
- кто продает инвестиции,
- кто делает упор на жизнь в Дубае,
- кто работает с премиум-сегментом;
оценили уровень доверия в объявлениях:
- есть ли конкретика,
- объясняется ли путь клиента,
- понятна ли логика покупки.

Вывод был очевиден: рынок перенасыщен одинаковыми обещаниями и не хватает структурированных, понятных предложений.

Стратегическая сегментация целевой аудитории

Вместо попытки «продать всем» мы выстроили стратегию через сегментацию.

Это важно, потому что:

инвестор и покупатель для жизни принимают решения по разным причинам,
разные сегменты по-разному реагируют на рекламу,
смешение аудиторий почти всегда приводит к росту CPL и падению качества лидов.

В рамках стратегии были выделены три ключевых сегмента:

Инвесторы
Фокус на сохранение и рост капитала, ликвидность, сценарии выхода из сделки.
Покупка для жизни
Люди, которые выбирают Дубай как место проживания, а не только как инвестицию.
Второй дом / диверсификация
Покупка недвижимости как дополнительный актив или резерв.

Под каждый сегмент была заложена своя логика коммуникации, офферы и ожидания клиента.

Выбор платформы и логики привлечения

На основе анализа было принято стратегическое решение использовать исключительно Facebook и Instagram как основной источник заявок.

Почему это важно:

платформы позволяют быстро тестировать гипотезы,
легко масштабируются,
дают стабильный поток заявок при правильной настройке.

Формат привлечения:

On-Facebook Lead Forms — встроенные формы заявок внутри платформ.

Путь лида был выстроен максимально прозрачно:

объявление → форма заявки → CRM → квалификация → работа отдела продаж

Такая структура позволила считать не только стоимость заявки (CPL), но и реальную бизнес-ценность каждого лида.

🎨 Этап 2. Креативы и офферы — управление вниманием и ожиданиями

В недвижимости рекламный креатив выполняет сразу две функции:

Привлекает внимание в ленте.
Формирует ожидания клиента еще до того, как он оставит заявку.

Если на этом этапе допустить ошибку, реклама может давать много заявок, но качество будет низким. Поэтому креативы и офферы в этом проекте рассматривались не как «дизайн», а как инструмент фильтрации и управления качеством лидов.

Почему мы использовали только статические изображения

В рамках этого кейса мы сознательно отказались от видео и использовали исключительно статические креативы.

Причины такого решения:

статичные изображения дают более стабильную конверсию в заявку,
проще контролировать смысл и обещание,
меньше искажений ожиданий клиента,
удобнее масштабировать рабочие связки.

Для рынка недвижимости Дубая это позволило держать баланс между объемом заявок и их качеством.

Стратегия офферов: не всем одно и то же

Вместо универсального предложения мы выстроили систему офферов под разные сценарии покупки.

Каждый оффер отвечал на главный вопрос клиента:
«Почему мне стоит оставить заявку именно сейчас?»

Были разработаны офферы под три ключевых сегмента:

Инвесторы
Акцент на логике сделки, ликвидности, сценариях выхода и понятной структуре покупки.
Покупка для жизни
Упор на районы, инфраструктуру, комфорт проживания и повседневную ценность недвижимости.
Второй дом / диверсификация капитала
Недвижимость как резервный актив и инструмент сохранения капитала.

Это позволяло сразу привлекать более осознанных клиентов и снижать долю случайных заявок.

Принцип «честного оффера»

Мы сознательно избегали:

агрессивных инвестиционных обещаний,
формулировок «гарантированный доход»,
размытых лозунгов без объяснения процесса.

Вместо этого в креативах:

объяснялся сценарий покупки,
формировалось доверие,
задавался правильный контекст для дальнейшего общения с менеджером.

Такой подход снижает количество «пустых» заявок, но повышает долю качественных лидов.

Роль креативов в снижении стоимости лида

Грамотно собранные креативы позволили:

удерживать CPL в диапазоне $4.43–$8.16,
избежать резких скачков стоимости при масштабировании,
стабилизировать поток заявок на дистанции.

Важно понимать:
низкий CPL в этом кейсе — это следствие стратегии и офферов, а не случайность или «удачная картинка».

Почему этот этап критичен для результата

Если креативы и офферы не продуманы:

реклама начинает привлекать случайных людей,
растет нагрузка на отдел продаж,
падает конверсия в сделки.

В этом проекте именно системная работа с креативами позволила:

удержать качество лидов,
обеспечить масштабируемость,
выстроить стабильный рекламный канал.

👉 Если вы хотите, чтобы реклама не просто давала заявки, а приводила клиентов, креативы и офферы должны быть частью стратегии, а не случайным элементом.

🔧 Этап 3. Запуск рекламных кампаний и оптимизация — контроль бюджета без хаоса

Одна из главных причин недоверия к рекламе в недвижимости — страх слива бюджета.
В этом проекте мы изначально выстроили процесс так, чтобы деньги не тратились вслепую, а каждая кампания находилась под контролем.

Запуск и оптимизация рекламы строились на системе контроля в 3 уровня, которая позволяет вовремя останавливать неэффективные кампании и усиливать рабочие связки.

Уровень 1. Контроль на этапе запуска кампаний

Еще до того, как реклама начала масштабироваться, были настроены автоматические правила, которые:

отслеживали ключевые показатели сразу после запуска,
автоматически отключали кампании и группы объявлений, если они не выходили на заданные ориентиры по стоимости и отклику.

Проще говоря, если связка не показывала признаков жизни — она останавливалась автоматически, без ожидания «а вдруг завтра станет лучше».

Это позволяло:

избежать слива бюджета на старте,
быстро отсеивать слабые гипотезы,
концентрироваться только на перспективных вариантах.

Уровень 2. Контроль оптимизированных кампаний

Для кампаний, которые уже прошли первичный отбор и показали рабочие результаты, действовали отдельные правила контроля.

Эти правила:

отслеживали ухудшение показателей,
реагировали на рост CPL,
отключали или ограничивали кампании, если результат начинал проседать.

Важно, что мы не ждали, пока проблема станет критичной.
Контроль срабатывал заранее, сохраняя бюджет и стабильность.

Уровень 3. Регулярный ручной контроль и аналитика

Автоматизация — это инструмент, но не замена аналитики.
Поэтому третьим уровнем контроля был еженедельный ручной анализ.

Каждую неделю мы:

анализировали данные по кампаниям,
смотрели динамику качества лидов,
проверяли, как реклама влияет на отдел продаж,
принимали решения по перераспределению бюджета.

Именно ручной контроль позволял:

видеть картину целиком,
корректировать стратегию,
не допускать накопления ошибок.

Почему такая система работает

Сочетание автоматических правил и регулярного анализа дало ключевой эффект:

бюджет не «утекал» на неэффективные кампании,
реклама оставалась управляемой,
можно было масштабироваться без риска.

Благодаря этому подходу удалось:

удерживать CPL в диапазоне $4.43–$8.16,
получать стабильный поток заявок,
работать на дистанции, а не короткими запусками.

👉 Если вы боитесь слива бюджета и хаотичной рекламы, система контроля — это то, что отличает профессиональный подход от случайных запусков.

⚡ Этап 4. Запуск и первые 72 часа — точка, где решается судьба бюджета

Первые 72 часа после запуска рекламы — самый чувствительный этап.
Именно в этот период становится понятно, какие гипотезы имеют потенциал, а какие нужно отключать без сожаления.

Мы не рассматриваем старт рекламы как «подождем пару дней и посмотрим».
С первого часа запуск находится под постоянным контролем.

Что происходит в первые сутки

Уже в течение первых 24 часов после старта:

начали поступать первые заявки,
стало понятно, какие сегменты аудитории реагируют лучше,
появились первые ориентиры по стоимости заявки и отклику.

Это позволило сразу отсеять варианты, которые:

не получали вовлечения,
давали завышенную стоимость,
не соответствовали заданным KPI.

Активные мини-срезы каждые 6–8 часов

В первые 3 дня мы проводили регулярные мини-срезы каждые 6–8 часов.

На этих этапах:

анализировали показатели кампаний,
отключались связки с завышенной стоимостью,
перераспределялся бюджет в пользу лучших объявлений.

Такой режим позволяет:

не допускать накопления потерь,
быстро усиливать рабочие связки,
стабилизировать результат на раннем этапе.

Почему это защищает бюджет

Главная ошибка большинства запусков — отсутствие реакции в первые дни.

Мы действуем иначе:

не ждем «пока алгоритмы обучатся» без контроля,
не держим слабые кампании из надежды,
не увеличиваем бюджеты до появления подтвержденных результатов.

Благодаря этому:

бюджет не сливается,
реклама быстрее выходит на рабочие показатели,
масштабирование начинается на основе данных, а не догадок.

Результат такого подхода

Контроль в первые 72 часа позволил:

быстро определить перспективные связки,
сохранить стабильный CPL,
заложить основу для долгосрочной работы.

Именно на этом этапе реклама перестает быть экспериментом и становится управляемым инструментом привлечения клиентов.

👉 Если вы хотите, чтобы реклама не «училась за ваш счет», а сразу работала под контролем, правильная работа в первые 72 часа критична.

📟 Этап 5. Сквозная аналитика и контроль качества

Результат проекта стал возможен благодаря связке:
Facebook / Instagram → CRM → сквозная аналитика

Что это дало

Мы видели:

сколько стоит каждая заявка (CPL),
какие заявки переходят в статус квалифицированных,
какие рекламные связки дают реальных клиентов.

Мы оптимизировали рекламу не по количеству заявок, а по качеству лидов.

📊 Результаты за 9 месяцев (2024 год)

Результаты в этом кейсе — это не разовый «выстрел», а итог системной работы: аналитики, стратегии, контроля бюджета и постоянной оптимизации.

Ниже — ключевые показатели проекта с января по сентябрь 2024 года.

Ключевые показатели
Всего заявок: 2 312
Рекламный бюджет: ~$13 000
Стоимость заявки (CPL): от $4.43 до $8.16
Средний CPL по проекту: ~$5.6
Охват: более 1 000 000 человек
Средняя частота показов: 2.3–2.7
Источники заявок: исключительно Facebook и Instagram
(без подключения других рекламных каналов).

Качество заявок

Важно не только количество заявок, но и их качество.

По данным CRM и аналитики:

21% заявок имели реальный интерес к покупке недвижимости(прошли квалификацию),
клиенты рассматривали покупку в горизонте до 6 месяцев,
отдел продаж получал не случайные обращения, а потенциальных покупателей.

Это означает, что реклама работала не на «массовку», а на реальный спрос.

Экономика проекта простыми словами

Если перевести цифры в понятную логику:

за ~$13 000 рекламного бюджета
клиент получил более 2 300 обращений,
из которых 480 лидов были потенциально готовыми к сделке.

К сожалению, о количестве сделок нам неизвестно, но уверен, что наше сотрудничество не продлилось так долго, если бы показатели продаж были низкими.

Поэтому для рынка недвижимости Дубая в 2024 году это сильный и устойчивый результат.

📈 Контекст 2026 года и актуальность Facebook и Instagram

Важно понимать, что рынок недвижимости в 2026 году стал заметно сложнее, чем несколько лет назад.

Меняются не только алгоритмы рекламы, но и поведение самих покупателей.

Что происходит с рынком в 2026 году

В реальности мы видим несколько устойчивых трендов:

цена заявки растет почти во всех географиях,
рынок становится еще более перегретым,
количество людей, готовых быстро выйти на сделку, сокращается,
цикл принятия решения становится длиннее,
клиенты чаще сравнивают, сомневаются и «созревают» со временем.

Это означает, что простая схема «запустили рекламу → получили заявки → продали» работает все хуже.

Почему без прогрева и бренда результат проседает

В 2026 году реклама в недвижимости все чаще требует:

прогревочных воронок, а не одиночных касаний,
регулярных контактов с аудиторией,
формирования доверия к бренду агентства,
экспертного контента, а не только офферов.

Люди хотят понимать:

кто вы,
почему вам можно доверять,
чем вы отличаетесь от десятков других агентств.

Без этого любые заявки плохо конвертируются в сделки.

Проблема лид-форм в 2026 году

При этом формат лид-форм по-прежнему остается массовым и удобным, но имеет свои ограничения.

В 2026 году мы видим, что:

лид-формы сильнее подвержены ботам и фроду,
вырос объем автоматических и случайных заявок,
без фильтрации качество лидов резко падает.

Да, этот инструмент все хуже работает на перегретых рынках. Поэтому мы разработали собственный продукт, который отсекает более 82% ботов, спама и фрода. И да, он бесплатен для всех наших клиентов.

Почему Facebook и Instagram все еще работают

Несмотря на сложности, Facebook и Instagram в 2026 году по-прежнему остаются одними из самых эффективных каналов для недвижимости.

Причины простые:

огромный объем аудитории,
возможность работать с разными сегментами,
масштабируемость.

Разница лишь в том, что теперь побеждают не те, кто «крутит рекламу», а те, кто выстраивает систему.

Ключевой вывод

В 2026 году реклама в недвижимости — это уже не про «дешевые лиды».
Это про:

систему,
контроль качества,
прогрев,
аналитику,
работу с доверием.

Именно поэтому даже в текущих условиях можно получать качественные заявки и масштабироваться — если выстроен правильный подход.

📌 Вывод

Этот кейс по Дубаю — результат сильной совместной работы, а не удачного стечения обстоятельств.

Со стороны клиента:

уже была внедрена CRM-система,
команда была готова работать с аналитикой, а не только с количеством заявок,
отдел продаж активно давал обратную связь и участвовал в улучшении процессов.

Это важно, потому что без вовлеченности клиента даже лучшая реклама не даст стабильного результата.

Со стороны нашего агентства:

выстроена системная лидогенерация через Facebook и Instagram,
внедрена сквозная аналитика и контроль качества лидов,
настроена система защиты бюджета и оптимизация не по CPL, а по реальной ценности лида,
зафиксирована и понятна экономика сделки, а не только цифры в рекламном кабинете.

Именно так и должны выглядеть проекты, которые работают на дистанции, а не «выстреливают» один раз.

Если вы хотите:

понимать реальную стоимость клиента, а не только цену заявки,
видеть не просто заявки, а их качество и потенциал к сделке,
масштабировать рекламу в Дубае без хаоса и с контролем бюджета,

такой подход дает максимальный результат даже в условиях перегретого рынка.

P.S.

Если вы продаете недвижимость в Дубае или ОАЭ и хотите:

перестать ориентироваться только на CPL,
выстроить устойчивую систему лидогенерации,
получать заявки, которые действительно доходят до сделок,

оставьте заявку на сайте или напишите нам.

Я разберу ваш проект, покажу реальные цифры и предложу решения, которые работают в 2026 году, а не в теории.

Именно так начинается сотрудничество, которое дает результат.

❓ Часто задаваемые вопросы по лидам в недвижимости в Дубае

Сколько стоит заявка на покупку недвижимости в Дубае?

На данный момент цены варьируются в пределах 15-30$ за лид.

Но стоимость заявки (CPL) зависит от множества факторов: сегмента аудитории, оффера, конкуренции и текущей ситуации на рынке.

В этом кейсе:

CPL находился в диапазоне $4.43–$8.16,
средний показатель составил около $5.6.

Важно понимать, что цель не в минимальном CPL, а в получении заявок, которые имеют потенциал дойти до сделки. Именно поэтому мы всегда считаем экономику дальше первого клика.

Почему цена заявки может расти со временем?

В 2026 году это нормальный рыночный процесс:

рынок недвижимости Дубая перегрет,
конкуренция между агентствами растет,
рекламные аукционы становятся дороже,
люди принимают решения дольше.

Рост CPL — не признак плохой рекламы, а сигнал, что нужно менять стратегию, усиливать прогрев и фильтрацию, а не просто «крутить объявления».

Какая стоимость квалифицированного лида по Дубаю?

В этом кейсе 2024 года стоимость квалифицированного лида (SQL) составляла около $67.

В 2026 году, при правильно собранной связке рекламы, фильтрации, отделе продаж и аналитики, у нас есть проекты, где стоимость квалифицированного лида по Дубаю достигает $102.
Ключевое условие — система, а не отдельный инструмент.

Работают ли Facebook и Instagram для недвижимости в Дубае в 2026 году?

Частично — да.

В 2026 году:

выросло количество автоматических заявок,
увеличился объем спама и фрода,
без фильтрации лид-формы быстро теряют качество.

Именно поэтому мы используем собственный продукт, который:

отсекает более 82% ботов и некачественных заявок,
позволяет оптимизировать рекламу не по CPL, а по SQL,
сохраняет качество даже при росте трафика.

Этот инструмент и сквозная аналитика входят в работу бесплатно для наших клиентов.

Сколько времени нужно, чтобы увидеть первые результаты?

Первые заявки, как правило, появляются в течение 24 часов после запуска рекламы. Подготовительные работы в среднем занимают 5-7 дней с момента поступления оплаты.

Но важно понимать: